房地产开发项目如何立项及管理？  ,开发,房地产

    确定房地产开发项目，应当相符土地利用总体规划、年度建设用地计划和都市规划，并相符房地产开发年度计划的要求，凭据国家有关规定需要计划主管部分批准的，还应当报计划主管部分批准，并纳入年度稳定资产投资计划。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施单薄、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，守卫和改进都市生态环境，守卫历史文化遗产；房地产开发项目的开发建设还应当统筹安排配套基础设施，并凭据先地下、后地上的原则实施。

开发项目土地使用权的取得

    土地使用权的取得方法在《都市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：房地产开发用地应当以出让的方法取得；但执法和国务院规定可以接纳划拨方法的除外。 
    可以接纳行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：一是《都市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，都市基础设施用地和公益事业用地，国家重点搀扶的能源、交通、水利等项目用地，执法、行政准则规定的其他用地；二是1998年7月3日通告的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定：“经济适用住房建设应相符土地利用总体规划和都市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并接纳行政划拨方法提供”。 
    建设条件书面意见书在《都市房地产开发经营管理条例》规定：土地使用权出让或划拨前，县级以上人民政府都市规划行政主管部分和房地产开发主管部分应当对下列事项提出版面意见，作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一，包括： 
    1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
    2.都市规划设计的条件；
    3.基础设施和大众设施的建设要求；
    4.基础设施建成后的产权界定；
    5.项目拆迁赔偿、安排要求。

房地产项目实行资本金制度

    1996年8月23日，国务院通告了《关于稳定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号)，该通知规定，从1996年开始，对种种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改革、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目务必首先落实资本金才华进行建设。 
    投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不包袱这局部资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方法抽出。 
    项目资本金的出资方法项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、产业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但务必经过有资格的资产评估机构依照执法、准则评估作价。以产业产权、非专利技术作价出资的比例不得超出投资项目资本金总额的20%，国家对接纳高新技术效果有特别规定的除外。 
    房地产项目资本金《都市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目务必有一定比例的资本金，可以有效地防备局部企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的产生。

不定期开发的处罚原则

    《都市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当凭据土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超出出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。其目的是为了防备利用土地进行非法炒作，激励尽快将土地投入使用，促进土地的合理利用。 
    这里所指的满一年未动工开发的起止日，是指土地的使用权出让合同生效之日算起满一年。动工开发日期，是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发，务必进行实质性投入，开工后务必不间断地进行基础设施、住房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不该算作开工。 
    《都市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。 
    (一)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不克抗拒的因素，如地动、洪涝等自然灾害。
    (二)因政府、政府有关部分的行为造成开工延期的。
    (三)因动工开发务必的前期劳动出现不可预见的情况而造成动工开发延期的，如发觉地下文物等问题。