房地产抵押中存在什么风险及如何控制？ 抵押,危害,房地产

一、房地产抵押中存在的危害

1.税收危害。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个别非居住用房出售、租赁行为税收征收管理劳动的通知》为例说明。《通知》明确规定：个别出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、种种附加税和个别所得税；个别出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个别所得税。据了解，凭据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的种种税种统一按5％综合征收。而凭据这次政策规定，非居住用房投资者包袱的税费要远大于5％。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，相符银行的相关准则条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款危害，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的危害比较小。但凭据目前税收制度，个别转让非居住用房涉及到的五项税：$①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超出扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的局部，税率为30％；增值额超出扣除项目金额的50％-100％的局部，税率为40％；增值额超出扣除项目金额的100％-200％的局部，税率为50％；增值额超出扣除项目金额的200％的局部，税率为60％；⑤是个别所得税20％。以“公司的抵押物处理为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价颠簸等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：

（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元

（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元

（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元

（4）土地增值税：

增值金额3000万元

可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元

应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元

纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元

684.3×40％＝273.72万元

1368.6×50％＝684.3万元

94.2×60％＝56.52万元

土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元

（5）个别所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再撤除拍卖用度210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以归还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），危害显而易见。另外，在拍卖后，如不克提供抵押物购入时的原始发票，增值税将凭据拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，危害增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的危害。

2.抵押物危害。

抵押物危害主要包括抵押物权利瑕疵危害、抵押物价值下跌、抵押物处理危害等。

从目前看，抵押物权利瑕疵危害主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部分与房产管理部分相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、衡宇所有权证组成，但由于相关政府部分各不相谋、缺乏协调，许多衡宇并无土地使用权证，房产管理部分也在不问土地使用权性质、不检验土地使用权证的情况下，对衡宇单独治理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的衡宇设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处理集体土地上所建衡宇时，将面临政策障碍，即便能够处理也要支付非常奋发的本钱。

抵押物价值下跌危害主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、效用落后等原因导致价值下跌，不克足额补偿借款人所欠银行贷款本息的危害。一般而言，衡宇作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。别的由于个别住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处理危害是指因执法或事实原因，银行对抵押物不克处理、或处理本钱很高的危害。目前，与抵押物处理最密切的主要来自于执法规定的危害。而银行发放的个别住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不敷10％的贷款接纳包管包管要领。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个别住房抵押贷款的安定问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住衡宇，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对付超出被执行人及其所扶养家属生活所必须的衡宇和生活用品，人民法院凭据申请执行人的申请，在保险被执行人及其所扶养家属最低生活准则所必须的居住衡宇和普通生活必须品后，可以执行”。从执法后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使本钱。《规定》的上述条款使银行开展个别住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必须的居住衡宇”的判断准则，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超出本地最低生活保险准则的情况下，是否能对抵押衡宇予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押衡宇予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必须的居住衡宇”的时间限制。

3.变现危害。

房地产是一种比较特殊的商品，它不克移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现危害主要是不克酿成货币或延迟酿成货币。

4.社会和政策性危害。

任何国家的房地产都市受到社会经济成长趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该富裕考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的转变，很可能遭受损失。

5.经济性危害。

目前，房地产市场还是一种不富裕的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和订价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的执法条文、都市规划、税费等规定。另外，房地产商品差别于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、品格、建筑准则等都相同的建筑，只要建设位置差别，其价值就有很大差别。别的，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解简略尽，也有可能造成不须要的损失。如抵押一套住宅，如果在处理这套住宅时发觉衡宇的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失危害。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包括万象，因此有时也存在着危害。
二、抵押评估存在危害的房地产类型

1.变现能力差的房地产
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房地产抵押估价要进行变现能力剖析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可破裂转让性等变现能力进行剖析。在实际劳动中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方法取得土地使用权的房产，由于土地变动步骤繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变动，快速变现价值与抵押价值差别水平大；③大型商场，独立使用性、整体破裂性差；④非产业园区内的准则厂房，配套设施、门路通达状况及财产聚集度较差。对付这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行富裕的变现能力剖析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际劳动中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对危害的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。凭据国家抵押条例规定，公建用房不克进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，制止造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和产业厂房抵押评料中的危害控制

在实际劳动中，评估师在估价要领选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押危害的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和货仓为例，作如下论述。

1.店铺（商场）抵押评估

（1）在商铺的抵押评料中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差别，而差别很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产危害的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，都市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看局势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有成长潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能发动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场合，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其自己因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前门路的类别、主顾来店的方便度等。门路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。差别的租户对商铺有差别的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反应还原利率。别的评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评料中还原利率的数值，用以指导差别地段、差别时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的危害。

（2）商铺评料中经常接纳的另一种估价要领是市场比较法。对付市场比较法的危害控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包括了一些其他东西，好比：有些业主要求租赁税收由承租方包袱、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包括物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对付最后的准确估价有很大影响。楼层差别，商铺一楼与二楼的租金差别很大，直接导致了其售价差别，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧水平等，进行须要修正对付规避和控制商铺的评估危害有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对付租期内的租金收益务必严格凭据租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有充裕的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对付最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要门路，另有一特色街直插基地要地本地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会接纳市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典范店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺众多，为了谨慎起见，基准价格的求取接纳条理修正法结合专家打分法，富裕发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差别，存在的收益级差。通过市场观察了解各门路店铺租金水平的差别，求得级差修正系数。再次，在其它三条门路临街店铺中再选取三个典范店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价东西的最终价格。

2.产业厂房（货仓）抵押评估

对付产业厂房的评估，实际劳动中接纳市场比较法评估较少，一般以本钱法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制危害，要处理好以下几方面的问题：造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧

（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差别，土地利用水平的差别，土地取得用度和开发本钱是差别的，由此造成评估结果差别较大。

（2）有的产业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用本钱法对产业厂房进行评估时，如果单纯接纳成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。

（3）有的厂房由于地处市中心，且有临街面的优势，厂方利用此优势将厂房出租做门面或办公，这时如果在合法原则的前提下，考虑估价东西的潜在商业价值，选用市场比较、收益还原法就会使估价价值偏高，而应结合本钱法降低抵押厂房的抵押价值。

（4）在使用收益法对厂房进行评估时，对付差别结构厂房的租金的求取应该是差别的。如特等地段钢混结构租金为7元／平方米，混合结构为6元／平方米，砖混一等结构为5元／平方米，砖混二等结构为4.5元／平方米，砖混三等结构为3元／平方米，简易结构为2.5元／平方米。以差别结构的租金差别来控制抵押房产的价格，也是控制抵押危害的有效要领。