如何抵押房地产变现，求具体流程和注意事项？  ,房地产,估价

一、变现能力的观点 
变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 
二、影响变现能力的主要因素 
（一）房地产的通用性 
所谓通用性，是指该房地产是否多见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。 
1、用途的专业化 
用途越专业化的房地产，使用者的范畴越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比准则厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。 
2、结构质式与衡宇质量 
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状安排的不如条状安排的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，衡宇质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。 
衡宇质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。 
3、房地产的价值巨细 
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。 
例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单位住宅变现能力弱。 
4、房地产的开发水平 
一般说，开发水平低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 
例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 
5、区位条件 
所处区位越偏僻、越不可熟的区域房地产，变现能力越弱。 
例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
6、该类房地产市场状况 
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 
例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。 
（二）独立使用性 
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。
例如：位于某大院内或工厂内的一栋衡宇，其独立使用性就欠好，如果大门关闭，就难以收支。 
例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。 
（三）房地产可破裂转让性 
所谓可破裂转让性，是指物理上、经济上是否可以疏散开来使用的房地产。 
例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的局部，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可破裂转让的。由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易破裂转让的房地产，其变现能力相对较强。 
例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单位房使用，在出租时就方便；如果执法上允许破裂为2个单位，则因破裂后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可破裂的复式住宅较强。

三、变现能力剖析的撰写 
（一）变现能力剖析的撰写主要内容 
总体来说，《房地产抵押估价申报》中变现能力剖析应该包括以下主要内容： 
1、抵押房地产的通用性； 
2、抵押房地产独立使用性或可破裂转让性； 
（以上可结合本文“二”的相关内容进行剖析撰写） 
3、估价东西的市场状况； 
4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差别水平； 
首先务必明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差别水平是指在“估价时点”，并且是“拍卖或变卖”的情形。这种差别水平主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（虽然是指合理的市场价值）要低。至于低几多这就要区别看待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间是非及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等控制的分寸标准。 
5、 清偿顺序。 
一般认为清偿顺序为：①支付处理用度和佣金，②归还法定优先授偿款，③归还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人） 
（二）变现能力剖析的撰写注意事项 
1、要凭据估价东西本性，针对性、指向性一定要强； 
2、要客观，要正确控制估价人员自己的专业能力；
3、要恰到好处，并要为自我守卫留有余地； 
4、要结合“向估价申报使用者所作的提示”有关内容来撰写，不该出现估价申报撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）； 
5、“变现能力剖析”建议放在房地产估价技术申报中撰写。  
四、“估价申报使用方应特别注意事项”的撰写  
为了更方便说清楚这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价申报》 中这局部的撰写应该要提纲挚领，内容应相符针对性和重要性。 
（一）估价东西和房地产市场状况因时间转变对房地产抵押价值可能孕育产生的影响本估价结果是估价东西在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价东西房地产状况会产生转变（尤其是衡宇折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会产生转变。因此随着时间的推移，估价东西的价值也会产生转变而与本估价结果孕育产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价东西价值的减损，这也相符抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价东西被强制处分，估价东西的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此申报使用人要关注未来的市场危害和短期强制的处分危害。 
（二）在抵押期间可能孕育产生的房地产信贷危害关注点 
1、抵押房地产自己的危害： 
（1）适应性危害。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关执法准则限制。作为包管物的房地产务必具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或局部不适合设定抵押，则危害是根天性的。 
（2）预期危害。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期危害。 
（3）变现危害。抵押人不克履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处理抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处理产生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的危害。 
（4）损耗危害。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不当，甚至火灾等意外都市造成其价值严重减损甚至消失。 
2、系统危害： 
（1）市场供求危害。市场供求危害是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的转变所带来的危害。市场是连续转变的，房地产市场的供接纳需求也在连续转变，而供求关系的转变一定造成房地产抵押物价格的颠簸，具体体现为租金收入和房地产价值的转变，当市场结构性过剩、购买力降低到达一定水平时，这种危害极大影响抵押房地产的变现。 
（2）政策、政治危害。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境守卫等政策都市对房地产收益目标的实现孕育产生巨大影响，从而给抵押权人带来危害。政治危害（战争、政变、经济制裁、歇工、骚乱等）一旦产生，不但会直接给建筑物造成损害，并且会引起一系列其他危害，这也是对房地产危害最大的一种危害。 
（3）信用、品德、经营、管理等危害。抵押人（贷款人）信用、品德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。 
（4）或然损失危害。或然损失危害是指火灾、风灾或其他偶然产生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦产生这些灾害，衡宇不克再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，衡宇内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。 
3、估价申报中所做出的某些“假设”对估价结果可能孕育产生的危害披露： 
应具体针对估价申报中对估价结果孕育产生影响的某些“假设”，予以披露而见告申报使用者。 
如：估价申报中假设估价东西土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就务必扣除应补交的土地出让金。因此应予以披露，而提请关注。 
4、估价申报中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能孕育产生危害的披露： 
这局部主要是针对估价申报忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露， 
如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。应具有针对性、实用性。 
（三）合理使用评估价值 
请富裕注意市场危害及估价东西的变现能力，合理使用本抵押价值。贷款成数请放贷方慎重控制。 
（四）在房地产市场价格转变较大时（尤其是下跌较快时），应对估价东西的抵押价值进行再评估。