房地产抵押估价认识上的误区有那几个方面？ 估价,市场, 

一、误区之一。本钱法、收益法
目前已不适用，只能用市场法估价从目前的估价市场情况来看，大局部的抵押贷款估价（在建工程除外）多数接纳市场法，这是为什么呢？似乎目前唯市场法估价不可。要想纠正这种误区，务必从以下方面来认识。 
1、务必明确房地产估价的三大基本要领（市场法、本钱法、收益法）都是可以接纳的，只要满足适用的条件。一般说，在房地产市场趋于理性、趋于老练时，同一估价东西在同一估价时点分别接纳上述三种估价要领所求取的估价结果不会有较大的差别。 
2、务必认识到上述三种估价要领的理论依据是不相同的，市场法主要基于替代原理，本钱法主要基于生产用度价值论，收益法主要基于预期原理。它们终究是有区另外，因此估价结果有所差别，但差别不大。 
3、同一估价东西在同一估价时点，如果市场法求取的估价结果（比准价）大大高于本钱法的估价结果（积算价格）和收益法的估价结果（收益价格）时，体现了本地房地产市场缺乏理性，甚至出现“泡沫”；如果市场法求取的比准价大大低于积算价或收益价格时，证明了本地房地产市场不景气。 
因此，在目前大多数接纳市场法估价时，应该要清醒地注意到目前及未来市场的危害，也就是说在接纳市场法估价时，不但要考虑目前的市场状况，更重要的还要考虑未来市场转变的危害，这对付估价人员、银行贷款方都是十分重要的。 
二、误区之二。抵押评估的市场价值一定会近似于成交价
按揭贷款估价时，委托人往往要求其按揭抵押估价时的市场价值一定要近似于（甚至要高于）其方才产生买卖的房地产成交价。对此，一些估价人员及银行的局部信贷员也持支持的意见。同一估价东西的成交价与近期要求按揭的估价时的市场价值之间到底存在着什么样的一种关系？ 
可以肯定，按揭评估的市场价值要低于其方才交易的正常成交价（前提是：①方才产生交易的价格是正常市价；②同一估价东西；③成交时间与估价时点接近且房地产市场没有突变）。究其原因，有如下方面：中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
1、成交价（尤其是二手房的成交价）是交易最高价。也就是说，一宗房地产委托房产中介出售时，面对的是众多的客户，一般情况下是卖给众多客户中出价最高的某一客户，因此从某个角度讲，它是最高成交价；而房地产抵押估价一般情况下是评估市场平均价（甚至略低于市场平均价）。 
2、二手房的成交价中往往含有非房地产身分（包括有家电、家具），以及包括室内二次装修价值，甚至还包括交易税费的转嫁。而抵押估价时通常不计入上述这些内容的价值。由于价值内涵差别，评估的市场价低于其成交价，抵押估价的市场价值应该剔除非房地产身分的价值及室内二次装修价值。 
3、成交价是已经产生了的实际价格，而房地产估价是理论价值，两者是有所区另外，尤其在市场活跃但不睬性的情况，前者要高于后者。 
4、抵押估价非常注重“谨慎原则”，因为抵押贷款期限较长，务须要考虑诸如未来市场危害、估价东西的建筑物折旧、周边环境转变、变现能力等等方面因素对估价东西所孕育产生的倒霉影响。因此抵押估价所求取的市场价值一般要低于其方才交易的成交价。
三、误区之三。只要能找到“交易案例”，什么价值都可以创造
委托人对抵押贷款的评估值要求是多样性的，有的委托人为了减少首付的压力要求高额评估，有的委托人为了减少评估用度，在贷款额度足够时要求低额评估。这时许多人（包括委托方、中介方、放贷方甚至一些估价人员）就认为只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估价结果皆有可能创造。这种误区，主要是对以下方面认识不敷所造成的。 
1、“客观”、“刚正”是估价最高原则之一。我们知道所有的“交易案例”（“交易实例”）不一定就可以在市场法估价中当选择为“可比实例”。能否当选择的前提是，“交易实例”务必是客观刚正的，是正常的成交价，是本地市场上类似房地产的正常水平的价值。因此估价时不克随意地取其中的某些高的（或低的）成交价实例作为“可比实例”，这样做势必使估价结果偏离了果然的市场价值。以下的两个例子足以说明这个问题。 
病案（1）：XX估价人员对XX兄弟财产破裂（衡宇归兄长，按评估价的50%由兄长支付给其弟弟）的房地产进行估价时，估价人员按委托人（兄长）要求低评的授意所选取的可比实例成交价都是低价的。其弟弟认定“估价结果偏低很多，估价申报错误”，而提出执法诉讼。其弟弟从福州市估价协会信息库中查找了与估价申报估价时点很相近的20多个类似房地产的交易实例，这些交易实例成交价的平均值比XX估价人员估价申报中所选择的可比实例成交价平均值超过近40%.可以说上述估价申报的估价前提依据错误，是致命的。
病案（2）：XX评估公司在评估XX商业“内街”店面（沿商场内部小路）时，选用了同地“外街”店面（沿商业主街）的交易实例，而不选取类似的“内街”店面的交易实例，致使估价结果超过甚多。该地“外街”、“内街”店面因繁华度、位置等因素的差别，其单价相差近达100%.这种估价所孕育产生的危害是十分可怕的。 
那么如何使选取的可比实例成交价相符客观、刚正原则呢？这起码要控制两个方面。其一，估价人员首先务必对估价结果有一个度的范畴控制，也就是估价时务必遵循模拟市场订价，而不是替代市场订价；模拟大多数市场加入者的思维和行为，而不是模拟估价人员自己或委托人等个别人。其二，为了使模拟市场订价合理、客观，就务须要求估价人员非常熟悉、了解本地房地产市场行情，要有充裕的实践经验。只有具备了这两个方面的能力，估价人员才华客观合理地发觉价值。 
2、可比实例的选择是有很高的质量要求的，不是任何交易案例都可被接纳，这方面最关键的是可比实例与估价东西务必相符“类似房地产”的条件。类似房地产基本条件为：处于同一供求圈、用途相同、结构相同、规模相当、档次相当、权利性质相同或相当、交易类型与估价目的吻合等等。 
3、可比实例与估价东西务必具备可比性。 
市场法估价讲究的是可比性。可比性越强，估价结果越准确；不具备可比性就可能造成盲目地乱修正（调解）。以下举两个例子予以说明。 
病案（3）：估价东西为砖混9/9F，无电梯，XX评估公司选择了带电梯钢混结构的9/18F可比实例。这里存在两个方面的不可比性：①砖混结构与钢混结构不可比；②无电梯处第9层与有电梯处第9层不可比。这种不具备可比性的交易实例，无论你如何花操心思进行修正（调解），都是一致理也无法自圆其说的。 
病案（4）：估价东西为复式单位240㎡、钢混、6至7/7F无电梯，XX评估公司选择了非复式单位130㎡、钢混7/7F、无电梯的可比实例。这里存在两个方面的不可比性：①估价东西所处楼层位于次顶层6层及顶层7层而可比实例在7层（顶层），所处楼层难以比较，楼层调解因素难以确定；②复式240㎡与非复式130㎡，从面积、户型因素上也难以合理地进行修正（调解）。 
4、可比实例与估价东西务必建立比较基准。这里主要是指房地产实物范畴、土地类型（出让、划拨）、衡宇权利性质（商品房、安排房、房改房、经济适用房等）、室内二次装修价值、现房与期房等等方面务必首先建立比较基准，不然就不具备可比性。 
四、误区之四。可比实例的选择不克与估价东西跨行政区域
一些估价人员、金融机构的人员认为可比实例不克跨越估价东西的行政区域，如估价东西位于福州鼓楼区，则各可比实例也务必选择位于福州鼓楼区，不然就认为可比实例选择不当。为克服这种偏见，应该正确认识如下方面：
1、应该说，在满足“类似房地产”的前提下，可比实例与估价东西所在越近越好，最好是在同一小区内，但决不克一刀切地说距离远了就不可。 
2、特别要注意的是可比实例与估价东西的楼盘品牌、档次、衡宇权利性质等方面的接近性。 
楼盘品牌，主要指楼盘的知名度、开发商与建筑商的知名度所形成的无形价值及品牌的效应（如：估价东西为福州“融侨锦江”，所选取的可比实例虽与之很近，但是一个很不知名且无品牌的小区，显然它们之间不具备可比性）。 
楼盘档次，主要指装饰装修、设备（如电梯、空调、智能化）、环境等方面的齐全、优劣水平。如：宾馆可划分为五星～三星；写字楼可划分甲级、乙级，专用与非专用；住宅小区可划分有高等、中档、低档等。 
衡宇权利性质，主要指其权利性质分类差别，如：商品房、安排房、房改房、经济适用房等等。 
3、可比实例与估价东西只要满足处在“同一供求范畴内”就是可以的，不该以行政区域来硬性划分。 
同一供求范畴内（同一供求圈），是一个可大可小的观点，关键点在于“类似地区‘。以福州为例，如果估价东西坐落东街口地区的一个商场，则选取的可比实例也最好在东街口地区；如果东街口地区可供选择的交易实例未几，则应该选取像鼓楼津泰路、台江中亭街这类地区或同品级别商业区中的交易实例。总之，要注重的是：类似地区、规模、档次。 
只有真正认清并正确看待抵押估价认识上的误区，估价人员才华够正确地进行估价，房地产估价申报的质量才有基本的包管，抵押贷款的危害才会降低到最小水平。