合同效力和物权效力区分？ 合同,登记,变动

本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以产生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权执法关系的领域，建立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产品权的变动只能在登记时生效，依法建立生效的合同也许不克产生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势产生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变动、转让和消灭不动产品权的合同和物权的设立、变动、转让和消灭自己是两个应当加以区分的情况。除非执法有特别规定，合同一经建立，只要不违反执法的强制性规定和社会大众利益，就可以产生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不一定与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的要领。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所接纳的一种公示要领，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有治理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了衡宇买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有治理登记手续，衡宇所有权不克产生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到守卫。违约的合同当事人一方应该包袱违约责任。依差别情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人治理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于守卫买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同建立以后，即使没有治理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到守卫。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同建立之后没有治理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经建立并生效，此种拒不履行登记的行为组成违约，应当包袱相应的违约责任。假如未治理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方包袱违约责任。第三，有利于守卫无过错一方当事人。当事人之间买卖衡宇未经登记的情况错综纷乱，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未治理登记手续的情况下，在衡宇价格上涨之后，出卖人有可能以未治理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还衡宇，这有可能鼓励一些非法行为人规避执法，甚至利用衡宇买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在衡宇已经交付使用，买受人对衡宇已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还衡宇，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防备此种现象的产生。 
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，相符物权为排他权而债权为请求权的基本法理，并且被民法实践证明对分清物权法和债权法的差别作用范畴，区分当事人的差别执法责任，保险原因合同当事人的合法利益也是非常须要和行之有效的原则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有差别的认识。目前，无论是民法学界，还是执法规定和司法实践，对付区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。合同法第四十四条规定，依法建立的合同，自建立时生效。合同法还规定了导致合同无效的种种情形，在这些情形中，并没有不动产品权未依法登记的规定。虽然包管法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在包管物权编抵押权一章，转变了这一规定，即不动产抵押登记，只孕育产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和执法规定，到有关主管部分治理土地使用权变动登记手续，一方拖延不办，并以未治理土地使用权变动登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法治理土地使用权变动登记手续。”该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成局部。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未治理土地使用权变动登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法治理了土地使用权变动登记手续的，土地使用权应由治理土地使用权变动登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当包袱相应的民事责任。”转让方（即出让人）因其过错使得买受人不克取得土地使用权的，要包袱违约责任。显然，土地使用权未治理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，执法、行政准则规定合同应当治理批准手续，或者治理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未治理批准手续的，或者仍未治理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；执法、行政准则规定合同应当治理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未治理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不克转移。中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园