什么是契税？ 企业,土地,土地使用权

契税是土地、衡宇权属转移时向其蒙受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、衡宇权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、衡宇权属包括下列方法：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），衡宇买卖、赠与和交换。以下列方法转移土地衡宇权属的，视同土地使用权转让、衡宇买卖或者衡宇赠与征收契税：以土地、衡宇权属作价投资、入股，以土地、衡宇权属补偿债务，以获奖的方法蒙受土地、衡宇权属，以预购方法或者预付集资建房款的方法蒙受土地、衡宇权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
　　契税是以所有权产生转移变动的不动产为征税东西，向产权蒙受人征收的一种财产税。应缴税范畴包括：土地使用权出售、赠与和交换，衡宇买卖，衡宇赠与，衡宇交换等。 
　　契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产蒙受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，衡宇所有权转移，应该称为土地、衡宇权属转移，如衡宇买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，衡宇所有权转移的方法还有很多种。其中，有两种多见的衡宇权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊进献获奖，奖品为土地或衡宇权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有衡宇所有权，就等同于衡宇买卖。
　　契税是一种重要的地方税种，在土地、衡宇交易的产生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财务收入的稳定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
　　种种土地、衡宇权属转移，方法各不相同，契税订价要领，也各有差别。
　　契税的计税依据，归结起来有4种：
　　一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种订价方法，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、衡宇买卖。
　　二、是凭据市场价格计算。土地、衡宇价格，绝不是一成稳定的，好比，北京成为2008年奥运会主办都市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、衡宇赠送时，订价依据只能是市场价格，而不是土地或衡宇原值。
　　三、是依据土地、衡宇交换差价定税。随着二手房市场兴起，衡宇交换走入黎民生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
　　四、是凭据土地收益订价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方法，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
　　征税东西：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
　　一、土地使用权的出让，由蒙受方交。
　　二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由蒙受方交契税。
　　三、衡宇买卖：
　　1、以房产抵债或实物交换衡宇。
　　2、以房产作投资或股权转让。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
　　3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
　　四、衡宇赠与 赠与方不纳土地增值税，但蒙受方应纳契税。
　　五、衡宇交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
　　在税率设计上，契税接纳幅度比例税率。目前，我国接纳3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范畴内可以自行确定各自的适用税率。财务部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个别购买自用普通住宅，契税暂时减半征收
　　应纳税额的计算
　　1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、衡宇买卖，以成交价格为计税依据。
　　2、土地使用权赠与、衡宇赠与，由征收机关参照土地使用权出售、衡宇买卖的市场价格核定
　　3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
　　4、衡宇隶属设施征收契税的依据（今年新增补内容）：
　　（1）接纳分期付款方法购买衡宇隶属设施土地使用权、衡宇所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
　　（2）蒙受的衡宇隶属设施权属如为单独计价的，凭据当土确定的适用税率征收契税；如与衡宇统一计价的，适用与衡宇相 同的契税税率。
　　税收优惠
　　一、契税优惠的一般规定
　　1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位蒙受土地、衡宇用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
　　2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 
　　3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
　　二、特殊规定
　　1、企业公司制改革
　　一般而言，蒙受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是差别的观点。
　　企业公司制改革中，蒙受原企业土地、衡宇权属，免征契税。
　　2、企业股权重组
　　在股权转让中，单位、个别蒙受企业股权，企业土地、衡宇权属不产生转移，不征收契税。
　　但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则蒙受方需缴契税。
　　国有、集体企业实施“企业股份合作制改革”，由职工买断企业产权，或向其职工转让局部产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改革为股份合作制企业的，对改革后的股份合作制企业蒙受原企业的土地、衡宇权属，免征契税
　　3、企业合并、分立
　　（1） 两个或两个以上的企业，依据执法规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业蒙受原合并各方的土地、衡宇权属，免征契税。
　　（2） 企业依照执法规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方蒙受原企业土地、衡宇权属，不征收契税。
　　4、企业出售 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安排原企业30%以上职工的，对其蒙受所购企业的土地、衡宇权属，减半征收契税；全部安排原企业职工的，免征契税
　　5、企业关闭、破产
　　债权人蒙受关闭、破产企业土地、衡宇权属以补偿债务的，免征契税；对非债权人蒙受关闭、破产企业土地、衡宇权属，凡妥善安排原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安排原企业职工的，免征契税
　　6、衡宇隶属设施（今年新增）
　　对付蒙受与衡宇相关的隶属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，凭据契税执法、准则的规定征收契税；对付不涉及土地使用权和衡宇所有权转移变动的，不征收契税。 
　　7、继承土地、衡宇权属
　　法定继承人继承土地、衡宇权属，不征契税；
　　非法定继承人应征收契税 
　　8、其他
　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司蒙受原企业的土地、衡宇权属，免征契税。 
　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、衡宇权属的无偿划转，不征收契税。
　　契税的征收管理
　　一、纳税义务产生时间
　　契税的纳税义务产生时间是纳税人签订土地、衡宇权属转移合同确当天，或者纳税人取得其他具有土地、衡宇权属转移合同性质凭证确当天。
　　二、契税征管
　　要先交契税，才华办过户手续，即先契后证。
　　契税（deed tax)
　　在土地、衡宇等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产蒙受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。
　　契税的特点：
　　1、契税属于财产转移税。
　　2、契税由财产蒙受人缴纳。
　　近期契税转变：
　　从2008年11月1日起,对个别首次购买90平方米及以下普通住房的,对个别销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个别销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。