户型在房产评估中的重要性是什么？ 进深,采光,开发

在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户型对衡宇的价值影响重大。 
仔细剖析，不难理解户型对衡宇价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方法的最直接因素。优秀的户型平面需有下列基本特征。 
1、有足够的旭日面和采光面。
合理的户型应有2－3个开间的旭日房（厅），3房的南面宽度应在10－12米，进深在10－12米（多层）和12－14.5米（高层），日照、采光、通风都能满足基本要求，而差的户型进深在15米左右，有的甚至达16.5米（不包括边套），开间在8米左右，北向的客厅进深在6－9米，采光严重不敷，黑洞洞的家只能靠电灯采光；并且通风也不畅，经常靠人工通风，不然，室内空气洁净度差，尤其是装修不久的衡宇，空气的污染水平远高于洞开间、小进深的衡宇。因此，可以说洞开间、小进深的衡宇因其居住质量高，物业的价值也高于小开间、猛进深的衡宇。 
其实，按规范的建筑准则，开间和进深都有合理的准则，并且开发商也深知这一点，但为什么还会建造猛进深的户型呢？应该说猛进深的孕育产生并不是设计师的原因，而是因为高地价和严格的规划条件。进深容易出容积率，即使开发商不增加容积率来降低楼面地价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能用增加进深的要领来到达预定的容积率，不然为设计好户型牺牲应得的容积率，意味着楼面地价的提高，使得原已相当高的销售价格更高。所以，开发商往往在楼面地价、容积率、建筑高度、建筑间距、中心花园等几大绳索捆绑下，通过加猛进深来到达既不牺牲容积率，又能腾出较大空间建设中心花园的目的，有时地块形状不凑巧，放三排建筑间距不敷，放两排又出不了容积率时，开发商也不得不把单体得进深加大2－3米，因此在最近几年猛进深的户型越来越多。 
2、客厅最好朝南。造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
客厅的使用率往往高于卧室，在江浙一带对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光富裕的客厅中娱乐休息，实在时居住质量的重要体现；但目前较多的高层建筑户型都朝北或居中，采光都不敷，更不消说日照了。正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不肯选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。 
3、卫生间尽可能开窗（明卫）。
在传统的观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中卫生间成为居住质量的重要组成局部，不但卫生洁具的连续升级要求卫生间面积越来越大，并且对卫生间的采光和通风要求也在提高，明卫采光和通风远强于暗卫，尤其是通风，对卫生间而言，通风十分重要，非典时期更说明这一点。因明卫的舒适水平远远高于暗卫，一些高等次的楼盘在设计时不吝牺牲建筑面积，尽可能设计成明卫。但实际上许多楼盘往往不克做到这一点，绝大多数高层或小高层的卫生间都是暗卫。 
4、效用结构紧凑，走道面积或效用不确定的面积应尽可能少。中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
优秀的户型平面经过设计师的精心划分，每一块面积都有明确的效用，可谓合理紧凑，几乎没有浪费的空间，让支付高房价的消费者心理平衡，但近几年开发的楼盘有相当比例的大户型房，虽然面积很大（多在150平方米以上），但效用结构很一致理，很多空间没有明确的效用定位，被消费者视为浪费的空间，不但在新房销售时困难重重，在二手房转让时也难以到达与效用紧凑的中小户型同样的价格，这一点在估价时也应富裕关注。 
5、过渡的错层。
前几年流行错层，有南北向的错层，也有东西向的错层，尤其是猛进深的房型，为了增加转变，往往有南北偏向的错层，较低高度