不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定？ 登记,不动产,变动

本法第一章规定了物权公示的基来源基本则，不动产品权的设立、变动、转让和消灭，应当依照执法规定登记。本条的规定，是对不动产公示原则的具体体现。 
不动产，即土地以及衡宇、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义。不动产的物权，在列国都是物权法最重要的内容。不动产品权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除执法另有规定外，不动产品权的设立、变动、转让和消灭，经依法登记，产生效力；未经登记，不产生效力。这证明，原则上不动产品权登记是不动产品权的法定公示手段，是不动产品权设立、变动、转让和消灭的生效要件，也是不动产品权依法获得认可和守卫的依据。 
关于不动产品权登记对不动产品权变动的效力，国外基本有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记反抗主义。所谓登记生效主义，即登记决定不动产品权的设立、变动、转让和消灭是否生效，亦即不动产品权的各项变动都务必登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区等所接纳，如德国民法典规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如执法没有另行规定时，务必有权利人和因该权利变动而涉及的其他人的合意，以及权利变动在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区“民法”规定，不动产品权，依执法行为而取得、设定、丧失即变动者，非经登记，不生效力。瑞士民法典规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国土地管理法、包管法等执法以及最高人民法院的司法解释也是接纳这种体例。凭据这种体例，不动产品权的种种变动不但需要当事人的执法行为，也需要登记，执法行为和登记的双重执法事实决定不动产品权变动的效力。登记反抗主义，即不动产品权的设立、变动、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的执法行为作为生效的须要富裕条件，登记与否未定定物权变动的效力。但是为交易安定的考虑，执法规定，不经登记的不动产品权不得反抗第三人。这种体例，为日本执法所接纳，日本民法典规定，不动产品权的取得、丧失及变动，除非依登记准则定进行登记，不得以之反抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，岂论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的素质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不克排他，就不克认为其是物权，因此而产生的物权变动自然应该无效。因此，不动产品权变动不登记就能够生效，一致法理。，从实践意义上讲，不经登记的不动产品权变动对权利人和相对人均具有极大的危害，对交易的安定非常倒霉。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数认为应当接纳不动产品权登记生效的立法体例；同时，考虑到我国现行有关不动产品权的执法准则也体现了这一原则，如都市房地产管理准则定，国家实行土地使用权和衡宇所有权登记发证制度。房地产转让或者变动时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部分申请房产变动登记，并凭变动后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地管理部分申请土地使用权变动登记，经同级人民政府土地管理部分核实，由同级人民政府调换或者变动土地使用权证书。土地管理准则定，依法转变土地权属和用途的，应当治理土地变动登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变动，自变动登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条做出了上述规定，这也有利于保存执法的连续性。  建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
不动产品权登记，最基本的效力体现为，除执法另有规定外，不动产品权的设立、变动、转让和消灭，经依法登记，产生效力；未经登记，不产生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖衡宇合同后，只有依法治理了衡宇所有权转让登记后，才产生衡宇所有权变动的执法后果；不经登记，执法不认为产生了衡宇所有权的变动。在不动产品权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产品权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，执法认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产品权交易安定性和刚正性的需要，也是不动产品权公示原则的一定要求。因此，对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，执法认可其权利取得有效而予以守卫，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，执准则不予以守卫。正因为不动产品权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在产生登记上的不动产品权和事实上的不动产品权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记入登记簿，以反抗第三人，防备自己利益受到损害。 
本条规定，“未经登记，不产生效力，但执法另有规定的除外。”这里的“执法另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变动、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依执法行为而产生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的执法文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变动、转让或者消灭的，自执法文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时产生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时产生效力。第三，因合法建造、破除衡宇等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成绩时产生效力。三是考虑到现行执法的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产品权的设立、变动、转让和消灭，一概规定务必经依法登记才产生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变动登记；未经登记，不得反抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得反抗善意第三人”，而不是“不产生效力”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得反抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权务必登记才产生效力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时治理变动登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。 
本条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本准则定，执法规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。同时，在现行执法相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；都市的土地，属于国家所有。执法规定属于国家所有的农村和都市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但执法规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第一，规定不动产品权登记生效，是物权公示原则的体现。执法明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力，也就无须再通过不动产登记来到达生效的执法效果。第二，不动产品权登记生效，针对的主要是当事人通过执法行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照执法规定对自然资源享有所有权，不属于因执法行为而孕育产生物权变动的情况，因此也就无须进行登记来享有所有权。需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、包管物权，则需要依法登记生效。 
关于本条第二款，在立法征求意见的过程中，有一种意见认为，这样规定倒霉于对国家所有的自然资源的管理，也倒霉于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部分登记、管理、开发和利用。应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部分对国有自然资源进行了资产性登记。一些执法准则也有这方面的规定，如草原准则定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并认真守卫管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，认真守卫管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部分进行登记造册，不发土地证书。但这种资产性登记，与物权准则定的作为公示要领的不动产品权登记性质上是差别的，它只是管理部分为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不孕育产生物权法上的效力。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标