宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性？ 基地,使用权,规定

理解和掌握本条的立法精神，应当注意以下方面： 
（一）有关宅基地使用权取得、行使和转让的规定 
土地管理法和包管法对宅基地使用权做了规定。凭据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超出省、自治区、直辖市规定的准则。农村村民建住宅，应当相符乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定治理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。包管准则定，宅基地使用权不得抵押。 
别的，中共中央、国务院通过有关文件，多次强调农村居民建住宅要严格凭据所在的省、自治区、直辖市规定的准则，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超出准则的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购买宅基地。 
（二）关于宅基地使用权取得、行使和转让的争议 
在物权法的起草过程中，关于宅基地使用权的取得、行使和转让，曾经引发了热烈的讨论。主要有以下方面的争议： 
1．关于宅基地使用权取得的争议 
（1）宅基地使用权是否应当有偿取得。一种意见认为，宅基地使用权是村民最基本的居住保险，集体经济组织成员应当无偿取得。另一种意见则认为，现在农村已经存在宅基地分派不均、批少占多等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改进居住条件的需要，也影响了集体经济组织的收益。宅基地应当有偿使用。还有一种意见认为，完全实施有偿使用制度，多数农民难以蒙受，建议对保险基本居住的宅基地局部，继续接纳无偿取得制度，而对超出基本居住范畴的局部实行有偿使用制度。对超标多占的宅基地，可以接纳累进制计算使用费。 
（2）宅基地的取得是否坚持“一户一宅”原则。一种意见认为，农村因继承等原因拥有两处以上宅基地的情况很普遍，“一户一宅”过于绝对，难以执行。另一种意见认为，作为分派制度，应当坚持“一户一宅”的原则。 
（3）还有的意见认为，现实中农村面临的土地问题很纷乱，还是要通过专门的执法准则来规定，物权法不克完全解决。 
2．关于宅基地使用权转让和抵押的争议 
（1）关于宅基地使用权的转让。对宅基地使用权可否放开转让，一直存有差别意见。一种意见认为，宅基地使用权和地上衡宇是农民的基本生活条件，如果允许放开转让，可能导致农村土地都被转让出去，导致农民流离失所，也倒霉于守卫土地资源。另一种意见认为，随着都市化的成长，很多农民进入都市，也有不少城镇居民下乡购房，已经出现宅基地使用权向外流转的情况，特别是在都市相近或者比较发达地区。宅基地上的衡宇属于农民个别所有，应允许转让，或者对转让做出一定的限制。 
（2）关于宅基地使用权可否抵押：一种意见认为，宅基地使用权是农民立足立命的基本生活保险，规定宅基地使用权可以抵押，在实现抵押权时，就面临要么使农民居无定所，要么让抵押权落空的两难境地。另一种意见认为，农民可抵押的财产有限，在保险农民基本居住的前提下，应当允许宅基地使用权抵押，以缓解农民贷款难。为了防备因此而出现的危害，可以有条件地适当放开。 
（3）还有意见认为，宅基地使用权转让和抵押的问题比较纷乱，不宜一概而论。物权法对这个问题可以暂不做具体规定，待各方面的认识进一步统一，有一些经验的时候，再凭据实际情况，通过土地管理法等其他执法解决。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
（三）物权法目前规定的主要考虑 
为准确体现国家土地管理制度的有关内容，物权法关于宅基地使用权的取得和行使的规定经过了重复研究，多次修改，立法考虑主要是： 
1．关于宅基地使用权的取得。宅基地使用权的取得主要涉及国家土地管理制度。土地管理法以及有关准则中已经对宅基地使用权的取得及其须要限制做出了明确规定。实际中遇到的问题应当依照这些规定处理。有关执法准则实施中出现的问题，可以通过国家土地管理制度的进一步成长完善，逐步解决。物权法作为调解平等主体间财产关系的民事执法，对国家土地管理制度的具体内容可以不作重复规定，只做出须要的衔接性规定即可。 
2．关于宅基地使用权的转让和抵押。我国地少人多，务必实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保险体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民基本生活保险和立足立命之本。从全国范畴看，放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不可熟。特别是农民一户只有一处宅基地，这一点与都市居民是差别的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行执法和现阶段国家有关农村土地政策，也为今后修改有关执法或者调解有关政策留有余地，本法的规定应当与土地管理法等执法的规定保存一致。 
我国的土地管理制度正在改革，有关执法准则也在完善。对付宅基地使用权的转让和抵押问题，为适应未来成长的需要，给进一步深化改革留有空间，物权法对宅基地使用权的转让和抵押问题做出衔接性的规定是须要的。