抵押权和租赁权关系？ 租赁,抵押,财产

以衡宇等财产抵押的，在设定抵押权前， 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标有时该财产上已存在租赁执法关系。好比甲将衡宇抵押给乙前，已将该衡宇出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢?从理论上讲，财产租赁属于债权的领域，凭据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人包袱债务不履行的责任，但不克向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。但是，随着社会经济的成长，为了守卫承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代列国民法都逐渐接纳了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系建立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权包袱的财产所有权。我国包管法和合同法也接纳了“买卖不破租赁”的规则，包管法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园应当书面见告承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间产生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不虽然终止，承租人可以继续享有租赁权。物权立法过程中，有的同志提出，抵押人可以将出租的财产抵押，也经常产生将抵押的财产出租的情形，但我国包管法对此情形却没有规定。一种意见认为，由于抵押权建立在先，其虽然优先于租赁权，租赁权不克反抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止。另一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才华反抗租赁权，不然抵押权实现时租赁权不消灭。经对上述意见研究，本条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得反抗已登记的抵押权”。也就是说，第一，如果将治理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不克要求继续承租抵押的衡宇。这样规定的理由主要是，抵押财产治理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中盘问租赁财产的物上包袱情况，既然明知承租的财产有物上包袱，就应当包袱因实现抵押权而带来的危害。不然，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。第二，如果将没有治理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不克反抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。